La banca paga desde hoy la tasa hipotecaria

EXPANSIÓN                                                                   11 NOV. 2018 - 23:36

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A partir de hoy bancos y clientes se someterán al nuevo marco hipotecario. DREAMSTIME / EXPANSIÓN

La reforma legal del Gobierno obliga a las entidades a asumir el impuesto de AJD por primera vez en23 años. La vinculación del cliente con más productos marcará el precio de los nuevos préstamos.

Las oficinas bancarias se enfrentan hoy a la nueva situación jurídica en el mercado hipotecario. Tras casi un mes de incertidumbre por los vaivenes de criterios del Tribunal Supremo sobre quién debe pagar el impuesto de las hipotecas, las entidades ya tienen la certeza de que son la parte que debe asumir el pago de esta tasa. El impuesto de Actos Jurídicos Jurídicos (AJD) supone el 70% de los gastos para formalizar una hipoteca.

Las agencias de ráting y bancos de inversión ya descuentan que los bancos trasladarán el coste por el IAJD al precio de las nuevas hipotecas. La tasa hipotecaria supone una factura de unos 700 millones de euros al año, según cálculos de Moody's y Standard and Poor's (S&P). Aunque algunas entidades ya se adelantaron a esta situación y elevaron el diferencial de los nuevos préstamos para la compra de viviendas en medio de las dudas jurídicas sobre si era el cliente o la entidad quien debía asumir el impuesto.

En cualquier caso, los banqueros han dejado abierta la posibilidad de no trasladar todo el coste al precio, aunque un alto directivo de un banco recuerda que la regulación del Banco de España impide por ley vender por debajo de coste.

Lo más probable, según señalan los expertos, parece ser que la banca creará trajes a medida dependiendo de la vinculación de los clientes. Es decir, a más productos contratados mejores condiciones en las hipotecas. Una práctica que los bancos ya han extendido en los últimos años como vía para mejorar sus ingresos.

Vigilancia

El Gobierno justificó legislar sobre el IAJD por el freno de la actividad hipotecaria y por la confusión generada en la sociedad. Ahora, según adelantó la ministra de Hacienda, María Jesús Montero, el Ejecutivo vigilará que las entidades no repercutan el coste del AJD al cliente con "cláusulas abusivas". Para ello, ha creado una autoridad de protección de clientes, que asumirá funciones del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Está por ver cómo reacciona el sector.

Datos a tener en cuenta al pedir una hipoteca


 

Algunas entidades ya han ajustado sus condiciones de las hipotecas y otras podrían hacerlo en los próximos días tras las nuevas reglas del juego fijadas por el Gobierno.

Los expertos vaticinan que el tipo fijo inicial sea el que suba en buena parte de los casos, y también que algunas entidades comiencen a cobrar una comisión de apertura para rentabilizar estos productos. Pese a estos movimientos, la previsión de los expertos es que la batalla comercial que la banca protagoniza en los últimos meses sobre estos productos continuará.

A día de hoy, los préstamos para la compra de un piso son los más baratos de la historia tanto a tipo fijo como variable. Los bancos con ofertas más competitivas están dispuestos a mantener en todo lo alto la oferta hipotecaria, aunque no se pueden descartar algunos retoques en el coste de los créditos.

Las hipotecas más atractivas a tipo variable incluyen un diferencial del euribor+0,79%, con un tipo fijo inicial de entre el 1,5% y el 1,79% (ver cuadro adjunto).

El impuesto AJD tiene un peso muy importante en los gastos de formalización de una hipoteca, ya que llega a ser el 70% del total de gastos, pero no es el único.

Los costes fijos incluyen el coste de notaría, registro de la propiedad, diversos impuestos como el IVA, que será del 10% en viviendas de nueva construcción y del 4% en el caso de inmuebles de promoción pública.

Los pisos de segunda mano deben pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fluctúa entre el 6% y el 10% del total de la compra, aunque varía en función de la comunidad autónoma en la que se realice la operación.

Estos gastos deben afrontarse siempre, se pida o no una hipoteca.

En los gastos de tramitación se incluye la tasación que se utiliza para calcular el importe de la hipoteca. Cada tasador establece sus tarifas y el cliente es libre de escoger el tasador que prefiera.

La comisión de apertura es uno de los gastos más habituales en estas operaciones. Puede llegar al 2% del importe del préstamo. En los últimos tiempos, las entidades han reducido este coste sensiblemente o incluso lo han eliminado.

En los préstamos a tipo fijo, la comisión más importante es la de compensación por riesgo de tipos, que puede llegar hasta el 5%.

La nota simple del inmueble a adquirir es un coste adicional para el comprador. Este documento es la confirmación por escrito de las cargas y datos del inmueble.

Las entidades cobran también una comisión de gestoría por trámites administrativos. En este caso, se suele pedir una provisión de fondos y una vez finalizado el proceso de compra, se devuelve la parte sobrante.

En total, los gastos hipotecarios suponen entre un 10% y un 15% del precio de compra de la vivienda, aunque la factura dependerá de si se trata de una casa nueva o usada.

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